未来判断房价是否会上涨首先就要看租金是否会上涨


来源:安徽新闻网 作者:安徽新闻 发布时间:2019-10-28 01:41:45


  作者:美房网康教师

  近期,我宣布了《看了解房价下跌的理由才华了解房价上涨的理由》的观念,指出未来租金上涨的房子才有或许涨价,而租不出去的房子很风险了。

  一周前,我还宣布了《房产就是城市的股票,租金就是城市的分红!》,让我们了解,本来房子还能像股票一样有净获利,而这个净获利就是租金收益。

  股价就是未来净获利的总和的当时一次性变现的钱银体现,房价就是未来租金总和的当时一次性变现的钱银体现。所以理论上当净获利上升时股价就应该上升,当租金上升时房价就应该上升。

  可以,并非全部的实践走势跟理论走势相符合,这个不符合就是我们常说的违反。

  其实,对股票来讲净获利就是价值,股价就是价格,对房产来讲,租金就是价值,房价就是价格,经济学告诉我们,价格盘绕价值动摇就是经济学理论,价格就是外在情绪化的信号,价值就是内涵实在性的方针。

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  而价格盘绕价值动摇的理论就给了股市或者楼市的供给了出资空间,那就是当价格高于价值也就是商场情绪张狂时,那就应该卖出操作,当价格低于价值商场情绪惊骇时,那就应该买进操作。用价值出资大师巴菲特的理论就是“他人张狂我惊骇,他人惊骇我张狂”。

  或许有些人会说,即使当时不盈利,只要今后可以盈利,这样的股票不是也有许多人再抢,比如阿里巴巴曾经不盈利,现在成为了巨无霸,更实践的是美团一向不盈利但是股价一向上涨,现在美团开始盈利了,股价现已飞高了。

  这个问题十分好,用股价就是未来净获利总和的理论可以完美解说。不管阿里巴巴仍是美团,开始亏损的原因就是占领商场的补助行为,意图就是未来可以独占获利。实践中确实阿里巴巴和美团通过补助行为成为了工作独角兽,独占了工作获利,而现在的股价就是未来独占获利的总和。

  但是,如果当时出资的不是美团,而是美团的对手比如拉手、糯米等等被美团消除的品牌,那么岂不是亏死了,而拉手糯米这些消失品牌的潜在获利恰恰被现在的美团收成,所以才有了美团股价的不断走高,这是由于被美团消除的商场获利都归于了美团,所以才有独角兽独占获利推高了美团的市值。

  那么,股市中的这个独角兽逻辑,会不会在楼市中出现。也就是说有没有楼盘,会让其他楼盘都消失,最终让全部的人只能租这个楼盘的房子,没有其他楼盘可以租住了?

  如果说城市圈还有这个或许,比如当时中国的三大城市圈就是京津冀城市圈,长三角城市圈,珠三角城市圈,让其他地区的人口的不断流入到这三大城市圈,也就是这三大城市圈独占了未来中国房地产的盈利。

  而在每个城市圈内,这种独占就不显着,更不会出现一个区域把其他区域都消除的情况。

  更实践的是,地铁的广泛,让城市圈的间隔更陡峭,让区域间的租金差异逐渐消失。也就是说,不会出现一个区域独占全部租金收益的情况。比如北京的开展就是不断扩大,曾经二环三环独占了全部优质配套资源,我们只能住在二环三环,让其他区域很少人居住,租金更是间隔显着。而现在,四环五环不断接受外迁配套资源,让四环五环的房价跟租金现已接近二环三环,乃至像上地和望京区域现已超过二环三环的部分地区。

  正是由于楼市的特色,不会出现像股市中的独角兽企业独占获利的情况,所以也就不会出现一向亏本遽然就独占获利的独角兽区域,所以就不会出现有些人说的今天租不出去但是明日就会租金飞上天的情况。

  比如环京许多区域,前几年出现过房价暴升,而房价暴升的原因就是预期未来人口流入租金会暴升,可实践却是,不只没有多少人口流入,房子一向都租不出去,所以房价又出现暴降,暴降的原因就是预期幻灭,也就是预期的租金上涨没有出现。

  所以,未来判别房价是否会上涨首先就要看租金是否会上涨,租金就是着实在的人口流入的标志,租金上涨代表着人口流入添加,租金下跌代表着人口流入削减。而房价上涨的内涵原因就是人口继续流入,这些人都是先租房后买房。

  而房子是否应该卖出的标志也十分清楚,那就是如果房价上涨了而租金没有上涨的房子赶忙卖掉,如果房租上涨而房价没有上涨的房子就可以买进。

  用这个理论,我提前给我们发出了现已翻倍的临安赶忙卖出的信号,让二百多人在顶部成功卖出。其间的原因就是房价暴升透支了未来,但是租金并没有跟上。



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