房价每上涨1%,购房者贷款增加2.8%!10年后,百万房贷不如现金?


发布时间:2019-08-12 19:22:59


  对有房一族来说,房价涨了,自己的社会地位也会提升,在一些一二线城市的居民,自己数百万的资产,实际上绝大部分都是负债,只有房价上涨,他们的腰杆才能硬,才被人们称之为“中产阶层”。


  手中持有的房子越多,房价上涨带来的“账面财富”越多,只要能够顺利变现,这些纸面上的数字马上就能变成真金白银,这是无数人看涨房价的心理基础。


  对无房刚需一族而言,房价上涨,购房的成本大幅提高,买房的机会变得越来越渺茫,原来还能够咬咬牙凑个首付,现在即便掏空“六个钱包”,也无法承受高额的首付与月供,更不用说日益高涨的房贷利率了。


  等待的时间越长,无房一族的心理越煎熬,刚开始是在省会和北上广买不起房,谁知道等着等着,就连家乡的地市、县城都买不起了,房价上涨,给这一群体带来的只有“心理阴影”。


  房价每上涨1%,购房者贷款增加2.8%!10年后,百万房贷不如现金?


  假如从量化的角度出发,房价上涨后,购房者需要承担多少“成本”呢?一份报告就点出了后果。


  近日,东方证券宏观分析师邵宇、陈达飞在《财经》杂志发表专题报告,分析“地产调控为什么这么坚决”,报告指出,居民部门一直在加杠杆,从2009年1季度至2019年1季度,杠杆率从18.96%上升到54.28%,上涨了35.32个百分点,平均每年上涨3.5个百分点,而且2013年后还在加速。


  在融资约束的情况下,拥有地产的企业的融资可得性比不拥有地产的企业高,地价与房价上涨,抵押品价格更高,就可以向银行申请更多贷款。


  什么意思呢?假如你是做实业的老板,手里有房地产资源,就可以比其他生意贷更多的款,随着房价上涨,房产这类抵押品的价值会更高,融资的规模也会越来越高,长此以往,资源都开始往楼市集中了。


  报告援引了一组数据,更值得注意。


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  实证研究表明,房价上涨是导致居民部门杠杆上升的主要原因,模型计算回归的结果是:信贷弹性为2.8,杠杆的弹性为0.39。房价上涨1%,家庭贷款会增加2.88%,杠杆增加0.39%。


  请注意这两个数字,房价每上涨1%,家庭贷款就会增加2.88%。


  这是什么概念?假如你准备买房,购房者要负担的成本,是房价上涨的近三倍之多!这种“乘数效应”,在楼市里表现的淋漓尽致。


  这就是房价上涨带来的直观后果,已经买房上车的有房族,多套房的持有者,四处出击的炒房客,可以随着房价上涨,拥有更多的贷款余地,从而加大财富的汇聚效应。


  对于那些没买房的人来说,房价只要波动一个点,购房的成本就是翻倍甚至好几倍的增加,这样的分化,在其他行业很难见到,可能算是房地产市场一种独特的“风景”了。


  然而,正所谓“否极泰来”、“月盈则亏”,这种“滚雪球”的模式不会一直在楼市中维持下去。十年后,背负百万房贷,还不如手持现金。


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  首先,未来房价会步入“稳中有降”的趋势。


  有心人不难发现,今年调控的力度有增无减,地方房地产调控政策迎来了“挤牙膏”式的加码动作,在5月份和6月份,苏州、东莞、合肥、佛山多个城市升级了限售和土拍的标准,7月份,西安加码限购,洛阳限制网签,苏州第四次加大调控力度,各个热点城市,谁都不想当出头鸟,无一例外的选择了“打压”。


  之所以出现如此密集的动作,是因为楼市步入“下行通道”已经成为市场的共识,热点城市打压投机情绪,三四线楼市在棚改退潮的影响下难有起色,未来靠房产博取更高杠杆的希望已经破灭。


  其次,房产的持有成本将会越来越高。


  假如你在县城用30万首付一套大三居,精装修20万,每年房屋折旧率2%-5%之间,车位费、物业费、水电暖气费都是不小的支出,花着在城市居住的成本,却无法享受到大城市的配套环境,10年后赔本是必然。


  退一步说,即便在大城市买房,十年之后,随着中心城区转移、房产税推进,算上折旧、装修、利率上浮、维修等费用,本钱都有可能收不回来。


  总之,房产的交易成本可能会降低,比如税费之类的优惠,但是持有成本增高是大势所趋。


  再次,房产流动性下降,现金选择更灵活。

房价每上涨1%,购房者贷款增加2.8%!10年后,百万房贷不如现金?

  手握现金与持有房产最大的区别,在于流动性。


  对卖房限制最大的措施主要是限售,原来充其量限售两三年,还是从网签时间开始算,现在动不动就限售5年以上,比如青岛、丹东、长沙、苏州等地,还要从不动产权证办理后才开始计算时间。


  房价每上涨1%,购房者贷款增加2.8%!10年后,百万房贷不如现金?


  假设期房两年交工、两年办证、5年限售、一年成交的时间来计算,一套房子从买入到卖出去,需要整整十年时间。


  而在楼市进入“稳中有降”的趋势后,手握现金的购房者才更有话语权,选择的余地更大,等按揭利率降的更低,等开发商把精装改毛坯房卖,等“抢人”的城市越来越多,哪里给的优惠最大去哪里,主动权都在自己手上,非常灵活。


  现在背着百万级别的房贷,能买到的房子已然不多,除了部分大都市圈周边的三四线城市,不少热门城市的门槛早已提升到了200万以上,再考虑到首套房利率上浮20%-30%,二套房上浮40%以上甚至停贷的因素,“现金为王”或许将是主导未来楼市的重要思路。



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