楼市终极拷问:我们到底有多少空房子?


发布时间:2019-07-12 19:27:41


  在楼市数据中,一向有两个谜一样的存在。


  一个是我国到底有多少房子,另一个是咱们到底有多少房子空着。


  关于榜首个我国到底有多少房子的疑问,最起码还能用每年开工面积、出售面积,以及网签套数来计算得出相对挨近的成果。


  但空置率这个谜题却一向没有精确的、威望的数据可以来揣度。


  至今为止,公认最靠谱的仍是一个与地产无利益关系的机构----国家电网两年前出的数据:


  我国大城市住房空置率为11.9%,小城市为13.9%,农村为14%。(计算标准是每户每年用电量低于20度的房子为空置房。)


  但自2017年后,这组数据也没有继续更新,所以近两年的房产空置率更是成了一个谜。


  究竟空置率作为一组不会带来经济效益,反而可能会揭露各地疮疤的数据,好像确实没有太多关注的必要。


  反倒比起空置率这种无关痛痒的数据来,去库存对经济的拉动都要重要很多。


  1


  去库存完成之后?


  最早的房产空置,首要集中于开发商的库存房源,那些盖好了却没卖出去的房子造成大片大片的楼房空置。


  库存积压诱宣布的一系列问题,再加上对经济增长的迫切需要,房产商场随即进行了轰轰烈烈的去库存。


  在棚改库存这个过程中还颁布了一些列“利好”方针,包含数次降准降息,添加公积金可贷款额度等等办法。


  这种现状下,房价迅速抬头。


  大部分无论是出于对未来买不起房的惊惧,仍是投资的角度,都开端买买买。


  由于其时房价的不断攀升,影响更多人扑向楼市,在短短几年内就完成了去库存的任务。


  长时间积压的库存房源成功出售给了购房者,看似美好的成果,但事实上,有人买≠有人住。


  咱们会发现,很多新楼盘,即便出售完了,但是小区依然没有几户人家亮着灯。


  所以终究来看,尽管去库存现已完成,但并不代表现已功德圆满。


  这些空置房子的实质并没有太大的改变,只是完成了从库存到空置率的改变而已。


  2


  治标不治本


  所以说去库存只是处理了外表的问题,并未彻底治愈。在原有问题并未彻底治愈的情况下,楼市却仍旧悄然转向。


  2018年是比较特殊的一年,限购层层加码,楼市开端转向,在这一过程中,供需结构当然也不例外。


  2018年1-5月,全国住所新开工面积为5.3亿平米,而住所商品房的出售面积却为4.9亿平米。


  这是一个非常大的改变!


  要知道从15年到18年这三年,都是住所出售面积大于新开工面积的!


  这也便是说,我国住所在2018年开端,从供需结构上开端发生了巨大的逆转!


  从过去三年的求过于供改变为了供略大于需。


  但尽管供需仍旧产生了改变,开发商“生产”房子的脚步并未就此打住。


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  房子不断增多,楼市利润也大不如前,这时聪明的人捞了一把后现已逐渐撤出,其中一部分人哪怕亏本也要撤出,这也是前两年低阶炒房客忍痛割肉,笋盘频出的首要原因。


  慢慢的普通民众也发现了这个问题,那便是持有成本不断添加,而从前令自己激动不已的房产账面财富竟然不再添加了。


  给我们算一笔账:


  100万买的一手房,贷款60万,每月利息3000元。在16年17年高点能成交130万左右。


  但时隔两年,能卖到从前的高点----130万已属走运,更何况在青岛,西安等房价下滑的城市大概率都无法与当年高点持平。


  即便130万成交,也比两年前亏了3万多利息钱,这还不算购房首付本金的利息!


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  这种情况下,关于现已买房了的人来说房价现已降了,但关于没买房的人,房价却没降。


  钱去哪里了?我也不知道。


  于是算理解这笔经济账的房主们,纷繁开端出售手里的房源。


  3


  二手挂牌量继续走高


  楼市不挣钱,只能快速出售。


  当然各地从前用限售减缓了民众抛售的过程和时间。但只能减缓一时,不能减缓一世。


  跟着越来越多当地限售的到期,二手房挂牌量也开端井喷。


  据安证券监测的19个城市二手房挂牌数据显现:


  2016年末这个数字是28万套,2017年35万套,在2018年挂牌数量达到了61万套。


  2019年刚刚4个多月,就达到了80万套!


  也便是说,2019年前四个月的二手房挂牌量超过了2018年一整年的数量。


  不断添加的二手房源挂牌量,也是近两年不少业主抱怨房子成交周期变长的首要原因之一。


  而根据商场走向来看,假如再不遏止房企“造房子”的速度,未来这种情况并不会得到缓解。


  究竟从需求端来看,真正意义上买人生榜首套房的纯刚需越来越少,身边大部分90后、搭档、朋友有且只有一套房产的寥寥无几。


  从数据角度来看,去年西南财经大学我国家庭金融查询与研讨中心(CHFS)发布了《2018年三季度乡镇家庭资产指数陈述》,对全国乡镇居民家庭购房意图有过精准的研讨和测算。


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  陈述显现:2018年三季度,从全国乡镇家庭新购房的意图来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%!


  图中蓝色数据的不断减少,无不暗示着,真正的刚需越来越少!


  一边是需求端不断减少,一边是低出生率加上老龄化社会的到来,房子空置化难免会成为一个不容忽视的问题。

楼市终极拷问:我们到底有多少空房子?

  4


  怎样吃进去的


  终将怎样吐出来


  世事便是这么奇妙,本以为一手房出售好了,就会拉动下流产业链,开发商就会去买地盖房,各地就能得到财务收入,而二手房“烂”在民众的手里,对经济没什么影响。


  但事实上,房价现已掏空了几代人的购买力,购买力疲乏直接导致下轮影响很可能也没多大用。


  特别关于一些从前土地财务依靠过度、如今购买力欠佳的城市,未来的经济增长也会很辛苦。


  究竟出来混,迟早是要还的。



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