“稳房价”之后,“稳房租”来了!


发布时间:2019-07-10 19:38:23


  


  近来,北京、深圳两大一线城市一起针对租房商场出手。


  北京印发了新版租房合同演示文本,其中清晰:


  未经双方当事人协商一致,出租人不得在租借期限内单方面提高租金。


  这意味着,房东不能再单方面擅自涨租,承租双方权益进一步对等化。


  北京版新规只是微调,意在规范商场。比较而言,深圳则是雷厉风行,更进一步。


  根据深圳最新出台的租房新规定见稿,未来深圳不只将树立租房网签准则,并且推出租房辅导价格准则,且以租房交税作为处理约束。


  个人在政府租借平台上签约且租金不高于辅导价的,在2023年底前实施零税率。


  个人和企业不在政府住宅租借交易服务平台上处理签约,或租金高于租金辅导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应交税款。


  这意味着,未来深圳租房将有政府辅导价,且一切租借必须进行网签。如果不进行网签,或者租金高过辅导价,不只要征收税费,并且还将追溯过往税款。


  这是国内首个推出“稳房租”方针的城市,具有清晰的方针信号含义。


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  继“稳房价稳地价稳预期”之后,“稳房租”总算横空出世。


  房价需求稳,房租也需求稳?


  众所周知,房价需求稳,是因为房价背后触及庞大的居民杠杆,触及金融系统的安全性。


  不管大起仍是大落、大涨仍是大跌,都会影响到宏观经济,安稳的必要性就显而易见。


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  房租不同,随行就市,受供求关系调理,且会受到居民实践收入水平的束缚。房价能够在信贷支持下一路上扬,但房租却很难超出实践收入的约束。


  所以,除非出现长租中介这种垄断性机构,租房商场一般很难大起大落,安稳的必要性好像不大。


  不过,这种观点疏忽了重要的一点:比较于房价,房租更关乎基本盘。


  在一二线城市,租房是许多人生计的最终防地。房价过高还能以无法的态度置身事外,转往租房商场。


  房租一旦过度上涨,超出必要的接受底线,那就无路可退。影响的不只是消费,还关乎城市经济发展和抢人的基本盘。


  所以,房住不炒,房租更不能炒。稳房价,更要稳房租,不是没有实际逻辑。


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  新的问题是,依托政府辅导价,能不能稳住宅租?


  这就不得不说到深圳祭出的利器:


  在政府平台进行网签且价格低于辅导价,2023年之前能够免征租房税费。如果不进行存案网签,或价格高过辅导价,那么不只要正常交税,并且还会被追及以往税款。


  这就说到一个容易被大大都人疏忽的常识:租房是要交税的。


  这个常识之所以容易被忽视,是因为实际中大大都租房都未进行存案,只是房东与租客自行签约,不触及存案网签,天然就不必交税。如果未来强制存案网签,那么避税空间就不复存在。


  那么,租借住宅税收有多高?


  租房税,不只包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等,并且租借房作为经营性房产,还必须交纳房产税。


  没错,是房产税。


  当然,这儿的房产税,与我们现在常说的房地产税并非同一概念。前者是经营性概念,后者则是就持有而言,所谓“房地产税立法”说的也是后者。


  关于前者,早已有法可依。1986年,我国就已出台《房产税暂行条例》,其中清晰,房产税由产权一切人交纳,而“非经营用的房地产”则在豁免之列。


  这正是自住不必交税、租房需求交纳房产税的来历。


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  当然,在实践中,各地为执行之便,均以归纳税率计征。过去归纳税率并不低,不过本年2月,北上广深四大一线城市一起对租借降税:


  北京从5%降到2.5%,上海则一致为3.5%,广州则是从4%降到2%,深圳从4.5%降低到2.25%。


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  即便降税了,这笔费用对于房东也不是小数字。一旦追溯以往,想必更为可观。


  明显,以房东交税作为安稳房租的利器,有着极强的实际针对性。


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  但是,任何方针,都要服从于实际逻辑。


  且不说不同区域的租金有天壤之别,即便是同一区域,房子新旧不同、楼层不同、装修不同、朝向不同,价格都会截然不同。怎么制定政府辅导价,明显存在诸多商榷空间。


  更关键的是,任何税费都能转嫁,房东可直接将税费转嫁给租客,也可通过高水电甚至修理费用变相补偿差额,更有甚者,利用阴阳合同规避租借新规。


  这些潜规则,开发商早已玩得驾轻就熟,遑论散沙一般的无数个房东?


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  所以,想要安稳房租,仅靠追交税费可能并不行,更重要的是增加供给。


  这方面,各地动作都不小。深圳表明力求到2022年新增租借住宅不少于30万套,而广州佛山等地则在大力推动集体土地建造租借住宅。


  事实上,深圳最多的房子不是商品房,也不是保障房,而是城中村的小产权房。这儿吸纳了大量的外来人口,成为他们进入城市的落脚跳板。

“稳房价”之后,“稳房租”来了!

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  所以,这些年,深圳正在努力补上住宅建造的短板。但不管动作有多大,与人口增速比较,都显得有些保存。


  要知道,深圳的人口吸引力冠绝全国,一直稳居各大城市人口增量第一。


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  2015年到2018年,深圳人口分别增加60万、53万、55.08万、49.67万人。四年下来,深圳累计新增常住人口超越200万人。


  如果人口流入速度不减,未来四年新增30万套租借住宅,比较于上百万的人口增量,可能依旧无济于事。


  明显,扩展住宅供给,尤其是扩展租借住宅供给,正是安稳房租的不二之道。



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