注意,这些城市的房价很难再涨了!


发布时间:2019-07-04 19:53:03


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  众所周知,全国房价在2019年5月的三令五申中,彻底熄了火。除了像成都、武汉、杭州这种限价政策下新二手房价倒挂严重的城市,偶尔还能听到百人抢房摇号的「旧闻」,其他城市一律开始「高位横盘」。


  回顾上轮房价大周期,让人感慨。


  全国性的去库存加上棚改红利,整个市场情绪化失控。该涨的地方涨,不该涨的地方也涨,有钱的买房,没钱的也买房,不惜借高利贷对赌行情的炒房客,不在少数。


  结果赌天赌地,没赌过诡谲多变的调控法令,这届炒房客大都输得连裤衩都不剩,不过永远会有不死心的投机者,愿意轮班站在高岗上,幻想着套利后的喜悦,下一轮还会看到他们的身影。


  当下,库存是去完了,但副作用同样明显,房价泡沫撑大了几层,居民负债绷到了极限。当务之急只能进入「螺旋上升理论」的第7步——居民收入提高。


  至于螺旋上升理论我在之前的文章里具体讲过,房地产周期有一套恒定不变的公式:


  金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。


  为了让房地产泡沫降下来,防范系统性金融风险,只能通过不断提高居民的收入来对冲负债,与此同时,也起到了夯实房价,培养下一茬购买力的作用。


  俗称,培养韭菜。


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  所以在今年7月的第一天,政策就开始布局了,个人和企业马上会迎来一大波红包雨:未来车辆购置税按实付价计税、ETC车辆通行优惠力度加大、不动产登记费降低、多地调整住房公积金上调缴存基数……


  接下来,这种落到脚跟的普惠政策会轮番出台,直至让居民杠杆回归到可接受的限度。


  不过这些都是小惠小利,让人震撼的还是前段时间发布的旧改政策。


  释放4万亿的流动性,涉及一亿人次,算起来,整体影响效果堪比09年的四万亿。


  虽然这部分资金不会像棚改那样直接塞给老百姓,让他们以买房的形式刺激房价上涨,但是旧改会间接拉动老百姓消费,例如装个电梯,改个水电,换个窗户,做个装修等等,整个地产相关的下游产业又被盘活了。


  本以为可以横盘几年的市场,但在这一波接一波的红利刺激下,缩小了与下次起点的距离。至于下一轮何时到来,目前还没有任何迹象可以表明。


  但是我们看到周期大涨后的城市,个个「位居高位」,咄咄逼人,它们还会继续跟上下轮周期吗?


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  (全国6月二手房均价TOP100城市排行)


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  前几天,澎湃新闻结合多个数据机构发布了一份榜单:“2019年全国主要城市房价收入比排行”。


  「房价收入比」这个指标,一直都是热点,某种角度,可以反应一个城市房地产的健康程度。


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  (2019年TOP100城市房价收入比排行)


  大多数人看到这份榜单后,只是匆匆找到自己所在的城市,看一下排名,然后发出感慨或抱怨的声音,并没有挖掘出其背后有效的信息。下面子木帮大家详细盘述一下。


  首先,房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,也可以说,这个城市一个家庭不吃不喝花多少年才可以买起当地一套房子。


  网上有一个2009年北京的例子。


  如果在2009年一套4环以内普通两居室新房80平米,按单价25000元/平方米计算,平均200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为6000元,则家庭月收入达到12000元,年收入为14.4万元,这样房价收入比则为13.8。


  但是2019年呢,这个数值飙升到了31.23。


  十年间平均工资没怎么涨,房价没命的涨,十年前,全家不吃不喝13年可以买到一套房,十年后全家不吃不喝得用31年多,恐怖如斯。


  所以很多人说,现在的房价,尤其是深圳的36年,家庭收入已经与房价严重偏离,整个楼市蕴藏着巨大的泡沫。


  这也是多数空军的主要论点之一。


  那么换句话说,根据此图,无论是当年世界银行专家黑马先生给出的合理范围3-6倍,还是前几天社科院根据经济指标测算出的9倍,中国主要城市基本全军覆没,均偏离正常值,房价就该跌。


  事实是如此吗?


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  其实一个地方的房价合理性,从来不是用人均工资去衡量的,而是取决于整个城市人口财富的平均值。


  这也就解释了为什么厦门社会平均工资7000元/平米,但是房价可以跻身四大一线城市之中,达到4万/平米,岛内的核心区房价更是达到5.4万/平米。而且经久不衰,始终跌不下去。


  这是因为福建人都有一个梦想——在厦门有一套属于自己的房子。换句话讲,厦门的房价是由全福建有钱人支撑着。


  所以很多购房者在抱怨房价和工资极度不符的同时,一定要了解你这个城市是否有外来人口流入,而且这部分人口的财富是否高于当地一般居民?


  如果没有,房价收入比悬殊就是泡沫,如果有,说明城市的房价合理。


  那么用什么数据去反映上述结论呢,我认为一定要参考下面两个重要指标:


  1.人口净流入量


  2.商业环境指数


  人口净流入量,大家比较熟悉,这里主要讲一下,商业环境指数。


  商业环境是集合人才指数、私营经济活力指数、经营成本指数、创新指数和物流指数等指标综合下来的数据,比人均名义GDP还要重要。


  因为一个城市的财富主要是由私营经济和国营经济组成的。而私营经济提供的就业岗位占比可达70%,甚至有的城市达到了90%。


  所以很多人说,我们这个地方GDP很高,但为什么平均工资都很低,大家都很穷呢?就是因为商业环境差,私营经济占比小,导致了严重的贫富分化。


  如果这样的城市没有人口流入,那么楼市房价的支撑力会很薄弱。


  在2018年福布斯中国推出的「最佳商业城市排行榜」中,我们看到了当下中国主要城市商业环境格局。


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  (2018年TOP100城市商业环境排行)


  其中,榜上前五位分别是北京、上海、广州、重庆和南京。前十名新上榜的有成都和西安。而排名明显下跌的,当属「西北五侠」,乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、西宁、银川。


  换言之,整个西北,已经成为了中国综合商业水平发展的塌陷区,这些城市人均收入低,且贫富差距悬殊,而且常年处于一种自足常乐的状态,即使发展也无从下手。


  其次是山东,整体商业环境与日下滑,强市青岛、济南均下滑6位。所以此前潍坊市某委书记在南方诸市考察完后,痛心疾首,发表了万字讲话,《感觉跟南方不在一个时代,究竟该向他们学什么?》


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  根据上文,我们可以得到一个清晰的思路。


  一个城市的房价是否透支严重,能否在下一轮周期到来跟上上涨步伐,首先要看其房价收入比是否合理,其次要配合人口净流入和商业环境,做综合考量。


  如果一个城市房价收入比高,但是人口和商业环境优质,说明这个城市属于合理范围,如果一个城市房价收入比高,但人口流入和商业环境差,说明这个城市的房价涨幅透支严重,很难跟着下一波行情。如果房价收入比低,人口和商业优质,说明这个城市的房价有很大的潜力。


  大家可以根据这个逻辑,自由组合三个条件。那我们对照着两幅图,基本可以判断出每个城市所属的情况。


  前二十名中,例如像三亚、石家庄、温州、保定这些城市,均属于房价收入比高,人口流入差,商业环境差的城市,这种城市房价位居高位,很难承接下一波涨幅。


  而像苏州、武汉、东莞这些商业环境优质,人口净流入强,房价收入比处于第二梯队的城市,在未来依然就较强的增长动力。


  在房价收入比中等的城市里,重庆比较突出。人口达到3101.79万,2018年还净流入了15.88万人,商业环境全国排名第四,这种城市虽然在上波房价增涨过一波,但是蕴藏的潜力巨大。现在重庆能维持当下1万出头的均价,全靠巨量供应对冲,但是未来核心区的房价依然值得关注。

注意,这些城市的房价很难再涨了!

  之后是贵阳,房价收入比处于中偏下,但是这几年发展速度卓越,商业环境指数较去年上升了38位,人口也不差,较去年增量8万余人,属于新兴发展城市,会紧随下一波大潮。


  而像鞍山、株洲、银川、乌鲁木齐、胶州、东营等「双低」的城市,这类城市人口持续外流,商业环境全国垫底,自然房价收入比低。因为除了刚需自住外,房产没有任何可投资属性。这也是老百姓用脚投票的结果。


  最后再说几句。


  从一城一策开始,楼市分化已在路上,像过去那种一涨具涨,一跌具跌的楼市行情已经不复存在,未来大概率,很多城市不会像上轮周期一样跟风大涨,楼市混乱,价值良莠不齐。


  所以作为一名聪明的购房者,应该紧跟事态发展,用多维度指标衡量一个城市的未来。


  毕竟选择一个城市即是选择人生的机会和平台。



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